Взгляд из Петербурга

Российский доходный дом будущего

Подробности

Автор: Кирилл Орешкин

Нынешняя экономическая ситуация и серьезный спад строительной индустрии страны заставляют искать новые пути развития отрасли, рассматривать различные варианты ее дальнейшего существования, предлагать проекты, способные вывести изменения конъюнктуры к позитивной динамике.

Во множестве дискуссий и с различных трибун можно услышать самые невероятные рецепты, предлагаемые строительной индустрии. Так кто-то рассчитывает на полное разрушение нынешней отрасли и строительство ее нового образца с чистого листа в течение следующего десятилетия. Кто-то считает необходимым переход на полный госзаказ, с возвращением практики распределения жилья государственными и муниципальными структурами по устанавливаемым нормативам в соответствии с социальной очередью и государственными и муниципальными потребностями. Кто-то рассматривает возможность замораживания нынешнего статус-кво за счет пролонгации дешевых государственных и банковских кредитов, с надежной скорейшего выхода из кризиса, оживлением спроса на недвижимость и возвращения рыночных потребительских цен на жилье в докризисное состояние.

С точки зрения авторов концепции «Доходный дом будущего» гораздо более интересен иной вариант. Переключение внимания инвесторов и застройщиков на новый сегмент рынка, который практически не развивался в нашей стране в прошедшие годы, но представляется крайне перспективным сейчас и в обозримом будущем. При этом интерес к нему может проявляться у различных участников рынка, каждый из которых будет видеть в нем свои преимущества. Это и будущие жильцы, которые сегодня не могут купить себе жиль на постоянной основе, но нуждаются в улучшении собственных жилищных условий, или ищут новое жилье, привязанное к новому месту работы. Это и государство, решающее часть собственных социальных проблем и создающее основу для нового модернизационного развития. Это и строительные кампании, способные получить и выполнить новый заказ на строительство новых объектов. Это и представители различных других сфер бизнеса, получающие новые площадки для собственного развития.

Мы говорим о проекте нового российского доходного дома.

Рассмотрим предпосылки такого проекта.

По соотношению доли недвижимости, находящейся в собственности и аренде, практически все страны имеют близкие показатели. (Ниже приводятся данные исследования «Эксперт РА»: «Рынок найма жилья в развитых странах – национальная специфика, классификация, системы государственного стимулирования»)

Соотношение доли жилого фонда, занимаемого собственниками жилья и сдаваемого в аренду

Необходимо обратить внимание, что в столицах, курортных, индустриальных и научных центрах доля жилого фонда, находящегося в аренде, выше, чем средний показатель по стране. Так, например, в Нью-Йорке в 2007 году доля арендного жилья составила 70%, в Берлине – 88%, в Вене – 76%, в Монреале – 50%.

В странах, имеющих более развитый рынок жилья, минимальное государственное регулирование рынка недвижимости, высокий уровень развития экономики, а, следовательно, свободное ценообразование и высокую мобильность трудовых ресурсов доля жилого фонда, находящегося в аренде, выше.

То же самое касается и отдельных регионов. Чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду, наоборот, в депрессивных и экономически отсталых регионах доля арендуемого жилья ниже. Например, в Аргентине доля арендуемого жилья в Буэнос-Айресе составляет 22,2%, в относительно благополучных южных регионах – 16-17%, в северных регионах с худшими экономическими показателями доля арендуемого жилья – от 3,1 до 5,9%.

В России доходные дома начали строить еще в XVIII веке, во времена царствования императрицы Елизаветы Петровны. Особенно активно данный процесс развивался в наиболее прогрессивных регионах, социально-экономического развития российского общества. Так в дореволюционных Москве и Петербурге лишь 5% горожан имели жилье в собственности. Квартирный вопрос остальных решали владельцы многоквартирных доходных домов, которые сдавали жилье внаем. Это были элитные дома для аристократии, жилье среднего класса для интеллигенции и разночинцев, а так же дешевое жилье для малоимущих.

Сегодня в России доля многоквартирных домов составляет приблизительно 70% из общего количества жилья, при этом доля арендуемого жилья - менее  30 %. Из них около половины – муниципальная собственность (неприватизированные квартиры). На  долю коммерческой аренды остается не более 15% жилого фонда. Из этой доли лишь очень небольшая часть (по разным оценкам около 5%) сдается легально.

Сегодня рынок арендного жилья - это сегмент теневой экономики, поле деятельности для частников и полулегальных структур.

Специалисты Всемирного банка считают, что государство может исправить эту ситуацию посредством участия в создании доходных домов, в которых можно было бы за доступную плату арендовать квартиру.

В ситуации, когда даже в ушедшие «тучные годы», коммерческое жилье могли купить только 8% москвичей, а по расчетам (сделанным до начала кризиса!), к 2010 году, прибрести жилье за счет собственных средств смогут не более 30% россиян, подобная практика – выход из ситуации.

Актуальностью сегодняшнего дня для России является переход на модернизационный путь - кардинальное изменение вектора развития экономики, стремительный рывок к информационному обществу, для которого определяющими становятся не количество, а качества человеческого капитала. И эти качества впрямую зависят от качества жизни человека.

Людям нового постиндустриального общества нужно принципиально новое жилье:

• жилье, которое легко поменять, переехав в другой район или город для участия в новом  трудовом коллективе,
• жилье, которое позволит работать, не выходя из дома,
• жилье, которое может приспособиться к новой деятельности жильца, к его новому образу жизни,
• жилье, которое снимет с человека максимум бытовых проблем.

Такое жилье измеряется уже не квадратными метрами или числом комнат а:

• наличием необходимых инфраструктур
• бытовых и социальных сервисов
• возможностью трансформации – превращением жилых помещений в рабочие, предназначенные для разных видов деятельности и обратно, изменением числа комнат и общей площади.

Этим новым жильем могла стать общероссийская сеть доходных домов –  кластеров жилья постиндустриального общества, в которых воплощены принципы:

• трансформируемости,
• избыточности инфраструктур,
• высокой обеспеченности социально-бытовыми сервисами.

Представляемая концепция Российского доходного дома будущего не претендует на монополию истинности, но предлагается к обсуждению в качестве основы для дискуссии и обсуждения представленных основных тенденций.

Итак, Российский доходный дом будущего.

Это не просто отдельные Доходные Дома – это единый комплекс жилых, бытовых, социальных помещений, обустроенной придомовой территории, это целый квартал с детскими площадками, зонами отдыха для пенсионеров, спортивными площадками для подростков, множеством социальных и бытовых сервисов, магазинов, с тренажерными залами, бассейном, кинозалом, подземным паркингом.

В основу конструкции положен принцип абсолютной трансформируемости любых внутренних пространств Дома и жилых, и общественных.

По сути, на момент сдачи в эксплуатацию, в Доме не определено даже количество и размеры отдельных квартир. Конструкция типовых секций, из которых собран Дом, позволяет легко переносить межкомнатные и межквартирные стены в процессе его эксплуатации, изменяя число комнат в квартире, размеры квартиры, число квартир в секции.

Межкомнатные перегородки могут быть установлены или перенесены самим жильцом или с помощью управляющей компании.

Жилец при желании,  может уменьшить или увеличить площадь своей квартиры за счет соседних помещений. Логистика свободных площадей осуществляется за счет комбинирования соседей с разным сроком аренды.

Перепланировка и изменение размеров любых помещений, снятие в краткосрочную или долгосрочную аренду дополнительной площади, аренда нового жилья, переезд из квартиры в квартиру внутри одного Дома или из района в район и из города в город, в рамках общероссийской сети Доходных Домов – в связи с изменениями доходов, социального статуса, рода и места деятельности, состава семьи и т.д. – все это делает Доходный дом жильем, наиболее отвечающим требованиям, предъявляемым к жилью постиндустриального общества.

Дом, как конструктор, собран из типовых секций и центральной – в ней сосредоточены общественные помещения, разнообразные бытовые и социальные сервисы.

Центральная секция                                                             

Типовая секция

На уровне 1-2-го этажа располагаются многочисленные помещения для коммерческой аренды – все то, что необходимо жильцам – магазины, кафе и рестораны, химчистки и прачечные, ясли и детские сады. Собственно, то, что сами жильцы пожелают иметь «под рукой» – коммерческие помещения так же трансформируемы, а что именно в них будет располагаться – решают жильцы совместно с управляющей компанией. А благодаря транзитным связям в Доме все эти сервисы для жильцов доступны «в тапочках».

Доходный Дом стоится на основе объединенных социальных модулей.

Понятие социальный модуль, в данном случае, означает  некоторое количество жилых площадей + минимальный пакет социального и бытового обслуживания.

Состав инфраструктуры различных социальных модулей может быть достаточно широк и при этом зависит от категории жильцов, проживающих в данной секции. Для категории «молодая семья», например, в состав модуля войдут детский сад, игровая площадка; для категории «пенсионеры» - развитая медицинская структура, зоны коммуникации; для категории «студенты» -  кафе, клубы, места общения и т.д. Некоторые объекты бытового обслуживания необходимы для всех категорий жильцов – например, мини-химчистка или мини-прачечная.

Объединение двух или более «социальных модулей» позволяет создавать дополнительную инфраструктуру, общую для объединенных модулей.

Центральна секция, условно названная «Социальный стержень», включает в себя избыточный набор социальных инфраструктур и коммуникационных площадок (например, клубов по интересам или просто зимних садов и зон отдыха).

Не все квартиры в Доме равноценны по расположению, освещенности, удобству.

Однако в более неудобных зонах могут располагаться квартиры краткосрочного найма.

Представленная концепция предполагает возможность рыночной реализации, приносящей постоянную прибыль его владельцу и при этом обеспечивающей высокую надежность вложенных средств. В качестве формы организации подобных проектов предполагается использование принципа частно-государственного партнерства.

Экономическая модель создания Доходного Дома сейчас не выгодна для бизнеса. Даже в условиях кризиса, когда стоимость строительства существенно снизилась – сроки окупаемости подобных проектов слишком велики – до двадцати лет.

Но разрешение ситуации находится в правовом поле, и зависит лишь от политической воли структур государственного управления. Для того чтобы экономика Доходных домов заработала, и данный бизнес стал привлекателен для инвестора, можно предложить следующие меры:

• исправить существующее несправедливое положение, когда покупатель жилья – имеет налоговый вычет, а арендатор – нет;
• предоставлять подготовленные земельные участки под строительство Доходных Домов;
• обеспечивать подключение к инженерным коммуникациям;
• избавить застройщика Доходных Домов от отчислений на инфраструктуры города;
• продумать и принять систему налоговых освобождений для застройщика Доходного Дома и Управляющей Компании, его эксплуатирующей.

Подобные налоговые льготы существуют во многих странах. Их реализация в России позволит сократить сроки окупаемости проекта до пятнадцати – десяти лет. А это уже вполне достаточно, что бы заинтересовать как крупных российских инвесторов, так и рассмотреть возможность привлечения инвестиций из-за рубежа.

Выход мировой экономики из кризиса потребует быстрых решений для вложения высвобождающихся средств. Россия и ее новые перспективные проекты вновь могут оказаться в центре внимания мировых финансовых кругов. Важно подготовить условия для вложения ими средств не только в спекулятивные махинации, но и в инфраструктурные проекты, отвечающие насущным актуальностям развития российского социума.