Взгляд из Петербурга

Россия Мобильная – на грани новой аренды жилья

Подробности

Автор: Кирилл Орешкин

«Я снимаю квартиру, несмотря на то, что у меня есть своя – в Приморском районе Петербурга. Но работаю я в центре – на набережной Мойки. И на дорогу утром у меня уходило по два часа и больше. Вечером – аналогично. А у меня внедорожник, который потребляет приличное количество топлива. Вот и решил – сниму квартиру на Миллионной улице. Стоит она очень дорого – все-таки «Золотой треугольник» Северной столицы. Но мне эта аренда по совокупности затрат все равно выгоднее!»

Николай К. – руководитель

Петербургского представительства

крупнейшего международного консалтингового агентства

в области недвижимости

Россияне активного возраста стали гораздо мобильнее – после кризиса 2008 года ради выгодной работы они готовы жилье за адекватную цену… арендовать.

Причем, многие согласны на переезд не только в крупнейшие города, но и в иные регионы России. Многие решают арендовать квартиру поближе к нынешней работе – в другом районе своего же города. Интересно, что и многие владельцы жилья согласны выйти из тени - они готовы честно платить налоги в обмен на некоторые гарантии от государства. Кроме того, общество вновь повернулось лицом к идее доходных домов, которые хорошо себя зарекомендовали еще в дореволюционной России.

Таковы выводы, сделанные в ходе комплексного социологического исследования, которое проводилось с конца 2009 по декабрь 2010 года в городах-миллионниках по всей России. Фонд социального развития изучал мнение чиновников, риэлтеров, экспертов и простых жителей Санкт-Петербурга, Москвы, Нижнего Новгорода, Екатеринбурга, Ростова-на-Дону, Новосибирска.

Исследование показало, что российский рынок готов к легализации арендных отношений, к их развитию на основе гражданских и публичных стандартов (типовых договоров и классификаций). Главное условие успешного развития легальной аренды – обеспечение со стороны государства временной конкурентоспособности этой услуги по сравнению с нелегальными арендодателями.

Причем арендаторы готовы к легализации даже за счет незначительного увеличения платы за жилье. Арендодатели же согласны немного сократить свои доходы и платить налоги. Но обе стороны договора ожидают при этом повышения уровня прозрачности арендных отношений и снижения рисков. Приемлемым уровнем налогов они считают 6% - по аналогии с налогообложением предпринимателей без образования юридического лица.

Исследование показывает, что нынешняя ситуация не устраивает всех участников арендных отношений. Это отмечают как арендаторы и арендодатели, так и представители бизнес-структур, а также чиновники федеральных, региональных и муниципальных институтов власти. Современный рынок арендного жилья ими описывается как нестабильный, с завышенной ценой, без адекватного института договоров аренды. Как негативный фактор отмечается большой процент, взимаемый агентствами недвижимости (при этом посредники оказывают чисто информационные услуги); невыполнение договорных условий, как со стороны арендаторов, так и со стороны арендодателей; отсутствие контроля за соблюдением качества предоставляемых услуг, за ценообразованием.

Однако опрошенные участники арендных отношений дают позитивный прогноз развития рынка аренды на будущее. Многие риэлторы, девелоперы, строители готовили и планировали участие в коммерческих проектах, связанных с арендным жильем, и рассматривают возможность их реализации в будущем.

В ходе исследования были выявлены рекомендации по развитию рынка. Одно из ключевых условий - организация государством показательного строительства арендного жилья, в ходе которого необходимо заложить основы цивилизованных арендных отношений и продемонстрировать пример эффективного строительства и эксплуатации доходных домов. Несколько таких домов для очередников уже эксплуатируются в Москве - «двушка» жильцам обходится там всего в пять тысяч рублей. Или в Белгородской области, где жилье в доходном доме предоставляется исключительно бюджетникам или привлеченным ценным кадрам из других регионов, причем арендаторы платят за крышу над головой не более 10 процентов своего совокупного дохода. Впрочем, пока что везде встречаются юридические трудности.

Для их решения, по итогам социологического исследования, были предложены и другие рекомендации. В первую очередь, это изменение законодательства, связанного с арендным жильем. Первым революционным шагом должна стать отмена бесплатной приватизации жилья, которое нынешние собственники рассматривают в качестве «халявы», а не капитала, что порождает отсутствие ответственности за свое имущество и, зачастую, провоцирует демпинг сдаваемого в плохом состоянии жилья. Необходимо развитие государственных программ стимулирования трудовой мобильности населения, особенно в регионах Дальнего Востока и Сибири, усиление со стороны государства контроля за оформлением и соблюдением арендных отношений, что позволит повысить чувство защищенности участников процесса. Здесь отдельным пунктом выделяется разработка и внедрение типового договора аренды, существующего во многих западных странах, и создание института страхования арендных договоров. Выработка общепринятых стандартов качества арендного жилья и контроль соответствия предоставляемого жилья и услуг этим стандартам. Формирование единой информационной базы как объектов аренды и арендодателей, так и арендаторов со своей так называемой «арендной историей». Создание более прозрачной схемы регулирования рыночных цен арендного жилья и системы его налогообложения. Создание специальных государственных программ возведения и эксплуатации доходных домов. Это строительство может стать конкурентом  жилищному строительству в смысле качества жилья, энергосбережения и инновационности. Развитие системы частного софинансирования и управления социального жилья. Создание ассоциаций арендаторов и арендодателей.

Исследование Фонда социального развития показывает: аналогичные задачи уже были решены многими зарубежными государствами. Они частично улучшили жилищные условия значительной части своих граждан в условиях кризиса. Кроме того, власти ряда стран сняли с себя бремя по эксплуатации арендного жилья; в тяжелых экономических условиях предоставили населению возможность оперативного подбора жилья, соответствующего уровню доходов на настоящий момент; повысили общую мобильность трудовых ресурсов в государстве.

В итоге в зарубежных странах значительная прослойка населения предпочитает быть не собственником жилья, а его арендатором. На каком-то этапе жизни человека (как правило, до 40 лет) это гораздо выгоднее. Например, в Бразилии квартиры или дома снимают более 23%, в Австралии – 31%, в Канаде – свыше трети населения выбирают аренду, а в Голландии и вовсе почти половина граждан – 45% - живет на съемных квартирах. Арендодатели же этих стран при этом исправно платят налоги. Согласно проведенному исследованию, в России опыт арендных отношений имели от 20 до 30 процентов граждан. Если предположить, что тех, кто сдавал или снимал жилье, было примерно поровну, то около 15 процентов жителей нашей страны снимали или снимают жилье. Не так уж и много по сравнению с другими государствами, где арендаторов от 20 до 45 процентов, а в крупных городах и того больше, а владельцы квартир цивилизованно платят налоги. Но и не мало! А ведь пока этот бизнес в тени у нас мимо государственной казны проходят, между прочим, миллиарды рублей, которые совсем не помешали бы России послекризисной.

Для справки: полное название социологического исследования - «Институт арендного жилья в России: современное состояние, тенденции развития и возможная роль в реализации государственной жилищной, кадровой и миграционной политики». В рамках исследования, были обследованы рынки аренды жилья в крупных городах России, проведены круглые столы, экспертные семинары и 18 фокус-групп с арендаторами и арендодателями (мужчинами и женщинами разных возрастов). Заказчик исследования - Институт общественного проектирования. При реализации проекта использованы средства государственной поддержки, выделенные в соответствии с распоряжением Президента Российской Федерации от 16 марта 2009 года №160–рп «Об обеспечении в 2009 году государственной поддержки некоммерческих неправительственных организаций, участвующих в развитии институтов гражданского общества». Исполнители исследования - Фонд социального развития при участии Первой Санкт-Петербургской гуманитарно-технологической корпорации.